A organização das lojas dentro de um shopping center é uma das principais estratégias comerciais desse tipo de empreendimento. A escolha dos segmentos, a localização dos lojistas, a variedade de produtos e serviços e a distribuição das atividades fazem parte do chamado tenant mix, conceito essencial para atrair consumidores, equilibrar o fluxo de pessoas e fortalecer a competitividade do empreendimento.
Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça voltou a analisar esse tema e reforçou um ponto de grande relevância para administradoras, empreendedores e lojistas: a instalação de lojas do mesmo ramo em shopping center não configura, por si só, violação ao tenant mix, concorrência predatória ou descumprimento contratual.
O entendimento é importante porque, na prática, muitos lojistas confundem a existência de um planejamento comercial do shopping com uma espécie de exclusividade automática de segmento. No entanto, segundo o STJ, o tenant mix não significa, por si só, garantia de exclusividade. A exclusividade de ramo somente poderá ser exigida quando estiver expressamente prevista no contrato ou em instrumento vinculante entre as partes.
O que é tenant mix?
O tenant mix pode ser entendido como a composição estratégica dos lojistas e operações existentes em um shopping center. Ele envolve a definição dos segmentos que integrarão o empreendimento, como alimentação, moda, serviços, lazer, saúde, tecnologia, conveniência e demais atividades comerciais.
Essa composição busca criar um ambiente comercial atrativo e funcional, beneficiando não apenas os consumidores, mas também os próprios lojistas, que passam a integrar um ecossistema planejado para gerar circulação, permanência e consumo.
Por isso, o tenant mix não é estático. Ele pode ser alterado ao longo do tempo conforme mudanças de mercado, comportamento do consumidor, novas tendências comerciais, vacância de espaços, reposicionamento do empreendimento e necessidade de incremento de receita.
Tenant mix não significa exclusividade automática
O ponto central do entendimento do STJ é que a existência de tenant mix não impede o empreendedor do shopping de instalar lojas do mesmo segmento ou ramo de atividade, desde que sejam respeitados os contratos firmados com os lojistas.
Em outras palavras, a simples presença de uma loja concorrente no mesmo shopping não gera, automaticamente, direito à indenização, rescisão contratual ou revisão das condições pactuadas.
Para que o lojista possa impedir a entrada de outro estabelecimento do mesmo ramo, é necessário que exista uma cláusula expressa de exclusividade, com delimitação clara do segmento protegido e das condições aplicáveis.
Esse entendimento preserva a autonomia do empreendedor na gestão comercial do shopping center, especialmente porque a escolha das operações que compõem o empreendimento é parte essencial da atividade empresarial do locador/administrador.
A importância da cláusula expressa de exclusividade
Embora o shopping tenha liberdade para organizar seu tenant mix, essa liberdade encontra limite nos contratos assinados. Assim, se houver cláusula de exclusividade validamente pactuada, o empreendedor deverá observá-la.
O problema, muitas vezes, está na redação genérica ou imprecisa dessas cláusulas. Expressões amplas como “exclusividade no ramo alimentício”, “proteção contra concorrentes” ou “respeito ao segmento da loja” podem gerar dúvidas e litígios.
Por isso, quando as partes efetivamente desejarem estabelecer exclusividade, é recomendável que o contrato especifique:
a) qual segmento está protegido;
b) quais produtos ou serviços estão abrangidos;
c) se a exclusividade vale para todo o shopping ou apenas para determinada área;
d) se existem exceções para operações já existentes, quiosques, eventos temporários, operações sazonais ou marcas âncoras;
e) qual o prazo da exclusividade;
f) quais são as consequências em caso de descumprimento;
g) se a exclusividade depende de performance mínima, faturamento, adimplência ou manutenção da operação pelo lojista.
Essa clareza reduz o risco de interpretações contraditórias e evita que o tenant mix seja utilizado como fundamento genérico para impedir a evolução comercial do shopping.
Impactos práticos para shopping centers e locadores comerciais
Para empresas locadoras, administradoras e shopping centers, o precedente reforça a importância de tratar o tenant mix como ferramenta de gestão comercial, e não como promessa implícita de exclusividade.
Na ausência de cláusula específica, o lojista não pode presumir que terá proteção contra concorrentes apenas porque foi selecionado para integrar determinado mix de lojas.
Por outro lado, o empreendedor deve ter cuidado para não assumir obrigações comerciais de forma indireta em propostas, cartas de intenção, e-mails, anexos comerciais, normas gerais ou apresentações feitas durante a negociação.
Mesmo que o contrato principal não contenha cláusula expressa de exclusividade, documentos acessórios podem ser utilizados em eventual discussão judicial para tentar demonstrar expectativa legítima do lojista. Por isso, a comunicação pré-contratual também deve ser bem controlada.
Cuidados recomendados
A partir desse entendimento, recomenda-se que shopping centers e locadores comerciais adotem alguns cuidados práticos:
- revisar os contratos de locação e cessão de uso para identificar cláusulas ambíguas sobre exclusividade, concorrência ou proteção de ramo;
- evitar promessas comerciais genéricas em propostas, e-mails e materiais de negociação;
- incluir cláusula expressa esclarecendo que o tenant mix poderá ser alterado a critério do empreendedor, salvo exclusividade formalmente pactuada;
- definir que a presença de lojas similares ou concorrentes não caracteriza, por si só, infração contratual;
- quando houver exclusividade, delimitar com precisão o segmento, produtos, serviços, prazo, área de abrangência e exceções;
- vincular eventual exclusividade ao cumprimento das obrigações contratuais pelo lojista, especialmente adimplência, funcionamento regular, padrão operacional e performance mínima, quando aplicável;
- manter registro das negociações e versões contratuais para evitar alegações futuras de promessa não formalizada.
Conclusão
O entendimento do STJ traz maior segurança jurídica para shopping centers e empreendedores, ao reconhecer que a gestão do tenant mix faz parte da liberdade empresarial do administrador do empreendimento.
A instalação de lojas do mesmo ramo não é, por si só, ilícita, abusiva ou violadora do tenant mix. O que deve prevalecer é o contrato firmado entre as partes.
Assim, a principal lição prática é clara: exclusividade de ramo não se presume; deve estar expressamente pactuada e bem delimitada.
Para os locadores e administradores de shopping centers, o momento é oportuno para revisar seus instrumentos contratuais, corrigir cláusulas genéricas e alinhar a documentação jurídica à estratégia comercial do empreendimento.
